Einfamilienhaus in 2410 Hainburg an der Donau

Fernblick Refugium am Hexenberg – Exklusive Architektenvilla in Besthanglage mit Schwimmteich und Gästehaus

Diese außergewöhnliche Architektenvilla vereint Panorama, Privatsphäre und Designqualität in einer der begehrtesten Hanglagen am Hexenberg in der Carnuntumstraße. Auf einem großzügigen, sonnigen Grundstück gelegen, bietet das Anwesen ein seltenes Gesamtpaket aus exklusiver Wohnarchitektur, hochwertiger Generalsanierung und einzigartiger Gartenlandschaft mit Schwimmteich und separatem Gästehaus.

Eine stimmige Gesamteinheit bilden die exklusive Hanglage, die besondere Lagequalität, die markante Architektur, die durchdachte Grundstücksinszenierung und das gehobene Ausstattungsniveau. Das Anwesen verbindet eindrucksvollen Fernblick, hohe Privatsphäre und ein klar strukturiertes Raumkonzept mit einer in den letzten Jahren umfassend durchgeführten Generalsanierung.

Auf rund 214 m² Wohnfläche entfaltet sich ein architektonisch prägnantes Wohnhaus mit großzügiger Raumwirkung und klarer Linienführung. Der offen gestaltete Wohn-Ess-Bereich mit überwiegend zweigeschossiger Raumhöhe (ca. 5m), Galerieebene und großflächigen Verglasungen bildet das repräsentative Zentrum des Hauses. Fließende Übergänge zu den Terrassenflächen erweitern den Wohnraum nach außen. Lichtführung, Blickachsen und Raumvolumen erzeugen ein außergewöhnlich freies und zugleich hochwertiges Wohngefühl.

Die Grundrissstruktur umfasst mehrere Schlafzimmer - eines davon mit begehbarem Kleiderschrank, Bäder, Galerie- und Arbeitsbereiche sowie zusätzliche Funktionsräume und erlaubt flexible Nutzungskonzepte — vom exklusiven Familiensitz bis zur kombinierten Wohn- und Arbeitssituation. Technisch präsentiert sich die Liegenschaft auf zeitgemäßem Niveau mit modernisierter Haustechnik, Smart-Home-Integration, kombinierter Heizlösung und hochwertiger Beschattungssteuerung.

Ein besonderes Qualitätsmerkmal ist das Außenensemble: Mehrere Terrassenebenen mit insgesamt rund 155 m² Fläche, hochwertige Natursteinbereiche und sorgfältig platzierte Aufenthaltszonen schaffen differenzierte Freiräume über den gesamten Tagesverlauf. Der großzügige Schwimmteich mit Holzdeck und Wasserfallanlage bildet das visuelle und funktionale Zentrum des Gartens. Ergänzt wird die Anlage durch Bachlauf, Feuerstelle, Natursteinwege sowie gewachsenen Baum- und Strauchbestand — eine Gartenkomposition mit hoher gestalterischer und atmosphärischer Qualität. Abgerundet werden die Außenflächen mit Anschlüssen für Whirlpool und Sauna.

Das separate Gästehaus mit eigener Ausstattung eröffnet zusätzliche Möglichkeiten für Besuch, Arbeiten, Atelier oder unabhängiges Wohnen. Ein weiteres Gartenhaus ergänzt die Nutzflächen sinnvoll.

Die erhöhte Position des Grundstücks ermöglicht eindrucksvolle Fernblicke über die Donauauen bis Richtung Wien und Bratislava. Gleichzeitig liegt das Anwesen geschützt, ruhig und weitgehend uneinsehbar. Die Kombination aus Rückzugslage und sehr guter internationaler Erreichbarkeit — Wien, Bratislava und beide Flughäfen in komfortabler Distanz — macht den Standort nachhaltig attraktiv.

Zusätzliche Standortaufwertung erfährt Hainburg durch den geplanten neuen Bildungscampus mit öffentlichem Gymnasium sowie einem FH-Standort mit biotechnologischem Schwerpunkt. Diese Entwicklung stärkt die Zukunftsqualität der Stadt und unterstreicht die langfristige Werthaltigkeit der Lage.

Diese Liegenschaft richtet sich an Käufer, die nicht nur hochwertige Fläche suchen, sondern ein durchkomponiertes Gesamtobjekt aus Architektur, Lage, Aussicht und Lebensqualität.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Infrastruktur / EntfernungenGesundheit
Arzt <1.500m
Apotheke <1.500m
Klinik <8.500m
Krankenhaus <2.500m

Kinder & Schulen
Kindergarten <1.500m
Schule <1.500m
Höhere Schule <10.000m
Universität <5.500m

Nahversorgung
Supermarkt <1.000m
Bäckerei <1.000m
Einkaufszentrum <1.000m

Sonstige
Bank <1.500m
Geldautomat <1.500m
Post <2.000m
Polizei <2.000m

Verkehr
Bus <1.000m
Bahnhof <1.000m
Straßenbahn <9.500m
Flughafen <4.500m
Autobahnanschluss <10.000m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

Ausstattung:

Garage, Räume veränderbar, WG geeignet, offener Kamin, Fußbodenheizung, 4,5 Zimmer, Einbauküche, offene Küche, 2 Badezimmer, 3 separate WCs, Dusche, Badezimmer mit Fenster, Swimmingpool, Sauna, 4 Terrassen, Gartennutzung, Abstellraum, Wasch/Trockenraum, DV-Verkabelung, Wellnessbereich, Fliesen, Parkett.

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Lage:

Die Liegenschaft befindet sich in herausragender Premiumlage am sonnigen Hang des Hexenbergs in Hainburg an der Donau und zählt zu den exklusivsten Wohnadressen der Region. Die erhöhte Position vereint Weitblick, Privatsphäre und Ruhe in besonderer Qualität und bietet ein Wohnumfeld mit hohem Repräsentations- und Rückzugswert.

Durch die Hanglage eröffnet sich ein beeindruckendes Panorama über die Donauauen bis in den Raum Wien sowie in Richtung Bratislava. Die Aussichtssituation ist dauerhaft gesichert und prägt das gesamte Wohngefühl — mit markanten Lichtstimmungen, langen Sonnenphasen und außergewöhnlicher Fernsicht.

Die unmittelbare Umgebung ist durch hochwertige Einfamilienhäuser und Villen auf großzügigen Grundstücken geprägt. Das Gebiet ist gewachsen, verkehrsberuhigt und nahezu frei von Durchgangsverkehr. Die Liegenschaft selbst ist weitgehend uneinsehbar und bietet ein hohes Maß an Diskretion.

Trotz der naturnahen Lage ist die überregionale Anbindung ausgezeichnet. Die Entwicklungsachse Wien–Bratislava ist rasch erreichbar, ebenso Bahnanbindung und Flughafen. Damit verbindet der Standort ruhiges, exklusives Wohnen mit urbaner Reichweite und internationaler Mobilität.

Die Nähe zu Naturraum, Aulandschaften und Freizeitmöglichkeiten unterstreicht den Charakter eines privaten Panorama-Refugiums mit ganzjährig hoher Lebensqualität.

Zusätzliche Standortdynamik entsteht durch die geplanten Bildungsinvestitionen in Hainburg. Der geplante Bildungscampus mit Fachhochschul-Standort sowie ein öffentliches Gymnasium stärken die Infrastruktur nachhaltig und erhöhen die Attraktivität des Mikrostandortes langfristig.

Fazit:
Der Standort weist aufgrund mehrerer struktureller Faktoren ein überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial auf. Neben der seltenen Hang- und Fernblicklage tragen insbesondere die geplanten Bildungsinvestitionen — Fachhochschule, Bildungscampus und öffentliches Gymnasium — zu einer nachhaltigen Nachfrageentwicklung sowie Lageaufwertung bei.
Region: Bratislava, Flughafen, Wien. 2 Etage.

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Objekttyp


Architektenvilla mit Gästehaus und Gartenanlage


Lage


exklusive Hanglage am Hexenberg, Carnuntumstraße, Hainburg an der Donau
Fernblick über die Donauauen bis Richtung Wien und Bratislava


Grundstück


ca. 1.678 m² lt. Grundbuch - (Optionale Erweiterung auf ca. 3.180 m² möglich)


Wohnhaus


Wohnfläche gesamt ca. 214 m²
Erdgeschoss ca. 137 m²
Obergeschoss ca. 77 m²
Baujahr 1995
Generalsanierung 2022–2024


Raumkonzept


offener Wohn-Ess-Bereich mit Galerie und großer Raumhöhe
mehrere Schlafzimmer
mehrere Bäder mit WC
Galerieebene
Arbeits- / Bürobereich möglich
Technik- und Nebenräume vorhanden


Terrassen & Außenflächen


Terrassenflächen gesamt ca. 155 m²
Natursteinterrasse im EG ca. 80 m²
Holzdeck im OG ca. 59 m²
Balkon ca. 16 m²
mehrere Aufenthaltszonen im Garten


Gästehaus


ca. 30 m² Wohnfläche
Wohn-Ess-Bereich mit Küche und eigener Terrasse
Bad mit WC
Klimaanlagenanschluss


 

Außenanlage Highlights


Schwimmteich ca. 100 m²
Tiefe ca. 1,5-4m
Umwälztechnik und Filteranlage vorhanden
Wasserfallanlage mit Bachlauf (ca. 30-40m)
Außendusche mit Warmwasseranschluss
Natursteinwege und Terrassen
Anschlüsse für Whirlpool und Sauna
Feuerstelle
Gewachsener Baum- und Strauchbestand
Bewässerungsanlage im gesamten Garten


Ausstattung & Technik


Smart-Home-System (KNX)
Alarmanlage mit Videoüberwachung
Gaszentralheizung
Elektro-Fußbodenheizung (Zusatz)
Kachelofen mit Sichtfenster
großflächige Fenster mit Beschattung


Parken & Zufahrt


Garage vorhanden
direkte Zufahrt bis zum Wohngebäude möglich


Ausrichtung & Qualität


sonnige Hanglage mit nahezu ganztägiger Sonne
weitgehend uneinsehbar
kein Durchgangsverkehr


Standortentwicklung


geplanter Bildungscampus Hainburg
öffentliches Gymnasium in Planung
FH-Standort mit biotechnologischem Schwerpunkt geplant


Sanierungsinhalt in den Jahren 2022-2024


gesamte Haustechnik modernisiert inklusive Leitungen
Fenster rundum erneuert (3-fach Verglasung)
Smart-Home (KNX) integriert
Beschattungssystem erneuert
Innenausbau modernisiert
Außenanlagen hochwertig neu gestaltet
Sicherheitstechnik ergänzt


 

rechtliche Angaben


Eigentumsform: (schlichtes Eigentum/Alleineigentum)
Erschließung: voll erschlossen
Nutzungsart: Wohnen
Widmung: Bauland/Wohngebiet
Baubewilligungen:

Wohnhaus: ja inklusive Sanierung
Gästehaus: ja 
Schwimmteich und Gartenanlage: ja
Garage: ja




laufende Kosten


Heizkosten monatlich: ca.€185,00
Stromkosten monatlich: ca. €130,00
Gemeindeabgaben jährlich: ca. €900,00
Versicherung jährlich: ca. €900,00
Wartung Schwimmteich jährlich: ca. €250,00

Preisdetails

Kaufpreis: 1.290.000,-, Kaufpreis brutto: 1.290.000,-, Kaufpreis pro m²: 768,77. Provision: 3% des Kaufpreises zzgl. 20% USt.